Unterhalt: Sparen für schlechte Zeiten.

23.05.2016Petra Staubli

Beim Eigenheim ist der Unterhalt der Liegenschaft die Gewähr für eine nachhaltige Wertbeständigkeit. Was banal tönt entpuppt sich insbesondere beim Stockwerkeigentum als heikle Angelegenheit, wenn es um die Sanierung von gemeinschaftlichen Liegenschaftsbereichen geht. Der Erneuerungsfonds soll hier Abhilfe schaffen.

Die Anzahl selbstbewohnter Eigentumswohnungen in der Schweiz hat sich seit 1990 fast verdoppelt. Mit der Verknappung des Bodens sowie des Wachstums der Bevölkerung in der Schweiz kombiniert mit den historisch tiefen Zinsen wird sich dieser Trend voraussichtlich weiter nach oben bewegen.

Wer eine Wohnung kauft, erwirbt nicht nur seine eigentliche Wohnung sondern wird auch Miteigentümer der Liegenschaft inklusive Boden, der Fassade und des Dachs. Auch diese Teile altern mit der Zeit und erfahren früher oder später einen gewissen Unterhalts- oder sogar Renovationsbedarf.

Die Finanzierung dieser Arbeiten, welche in der Stockwerkeigentümergemeinschaft durch alle Eigentümer getragen werden müssen, soll durch eine möglichst frühzeitige Einführung eines Erneuerungsfonds abgefedert werden. Zwar verfügen gemäss einer Studie der Hochschule Luzern sowie des Bundesamtes für Wohnungswesen über 80% aller Gemeinschaften über einen Erneuerungsfords, aber der Grossteil dieser Fonds sind stark unterfinanziert und über die Hälfte haben ein Vermögen von weniger als CHF 25'000.- angespart. Der Schweizerische Stockwerkeigentümerverband als Vergleich empfiehlt eine jährliche Einlage von mind. 0.3% des Gebäudeversicherungswertes.

Ein tiefer Bestand des Erneuerungsfonds muss per se noch kein Problem darstellen, wenn bei einer notwendigen Sanierung alle Eigentümer die Differenz der Sanierungskosten zum Erneuerungsfonds aus eigenen Mitteln tragen oder die Hypothek um die Differenz dazu erhöhen können. Gibt es jedoch keine Einigung im gemeinsamen Vorgehen, was bei werterhaltenden Sanierungen der Zustimmung der einfachen Mehrheit der Eigentümer bedarf, so hat dies möglichen Einfluss auf den Gebäudewert und einhergehend auch auf die Hypothekarhöhe.

Sanierungen sollten deshalb möglichst frühzeitig innerhalb der Gemeinschaft angesprochen werden. Das beinhaltet einerseits den Inhalt der Sanierung sowie die entsprechende Finanzierung. Gerade in Zeiten tiefer Hypothekarzinsen sollte der Beitrag an den Erneuerungsfonds höher ausfallen um in Zeiten höherer Zinsphasen die Belastung innerhalb der Gemeinschaft und somit zum Wohle aller Eigentümer zu reduzieren.

Die Rolle der Liegenschaftsverwaltung kann hier entscheidend sein. Eine frühzeitige Erkennung von Sanierungsbedarf, der persönliche Kontakt mit allen involvierten Eigentümern und die offene Kommunikation sollen zum Wohle der Gemeinschaft und der nachhaltigen Wertbeständigkeit der Liegenschaft Lösungen bringen. Immer mit dem Ziel unerwünschte Überraschungen zu vermeiden und schnellstmöglich reagieren zu können.

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© Staubli & Partner Immobilien GmbH, Mai 2016