Stockwerkeigentum: Freud und Leid mit Einigkeit

30.01.2017Petra Staubli

Das Schweizerische Stockwerkeigentum (STWE) besteht seit 50 Jahren. Liegenschaften der ersten Generation werden zunehmend sanierungsbedürftig und müssen renoviert werden. Einigkeit im Vorgehen wie auch in der Umsetzung sind dabei wichtig zum Schutz der Liegenschaft, aber auch der Stockwerkeigentümergemeinschaft. In der Praxis zeigt sich, dass dies nicht immer selbstverständlich ist.

Ein Grossteil der in der Schweiz domizilierten STWE-Gemeinschaften schliessen ihre Jahresrechnung per Ende Jahr ab. Mit Beginn eines neuen Jahres rückt somit auch die Zeit der alljährlichen Stockwerkeigentümerversammlungen näher. Dabei gemeinsame Entscheidungen zu treffen ist sinnvoll und bedarf der Einhaltung von gewissen Rechtsnormen.

Bei anstehenden Umbauten, Sanierungen und Renovationen von Liegenschaften im Stockwerkeigentum ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Arbeiten gleich beurteilt werden dürfen. So unterscheidet das Gesetz zwischen notwendigen, nützlichen sowie luxuriösen Massnahmen. Welche Massnahme bei welcher Arbeit nun genau vorliegt, kann nicht abschliessend geklärt werden und muss unter Würdigung aller Umstände pro konkretem Fall entschieden werden.

Bauliche Arbeiten, welche zum Erhalt des Gebäudewertes und der Gebräuchlichkeit der Sache (Bewohnbarkeit) dienen, können als notwendige Massnahme definiert werden. Dazu gehören Unterhalts-, Wiederherstellungs- oder Erneuerungsarbeiten wie die Reparatur eines beschädigten Daches, der Ersatz von defekten Balkongeländern oder auch die Reparatur einer defekten Heizanlage. Notwendige Massnahmen können mit der Zustimmung der Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer, d.h. dem einfachen Mehr, beschlossen und ausgeführt werden.

Bauliche Arbeiten, welche eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, können als nützliche bauliche Massnahmen definiert werden. Dazu gehören Erneuerungs- und Umbauarbeiten wie etwa energetische Modernisierungen (z.B. Einbau einer energiesparenden Heizung, Verbesserung Wärmedämmung) oder Umgebungsarbeiten (z.B. Absicherung Böschung mittels Stützmauer).

Nützliche Massnahmen bedürfen einer qualifizierten Mehrheit aller Stockwerkeigentümer (inkl. vertretenen Stimmen). Dies bedeutet die Mehrheit der Zustimmung aller anwesenden Eigentümer (inkl. Vertretung), welche gleichzeitig auch die Mehrheit der Stockwerkeigentumsanteile innehaben (mind. 501/1000).

Bauliche Arbeiten, welche nur der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, werden als luxuriöse Massnahmen klassiert. Dazu gehören Arbeiten wie der Einbau eines Hallenbades oder stilistische Modernisierungen, welche nicht zwingend auch den Wert des Gebäudes erhöhen. Luxuriöse Massnahmen bedürfen der Einstimmigkeit und somit der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer. Dies beinhaltet auch die Zustimmung aller an einer STWE-Versammlung nicht anwesenden Eigentümer.

In welchem Rahmen bauliche Massnahmen über einen Erneuerungsfonds bezahlt werden sollen oder können ist dabei ebenfalls relevant und innerhalb der STWE-Gemeinschaft zu lösen. Weitere Informationen dazu sind im Newsletter Mai 2016 der Staubli & Partner Immobilien GmbH erhältlich.

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© Staubli & Partner Immobilien GmbH, Januar 2017