Dienstbarkeiten: Wer besitzt, der muss gerüstet sein

21.08.2018Petra Staubli

Beim Grundstückskauf ist die Prüfung der Grundbucheinträge wichtig und sinnvoll. Häufig stolpert man dabei über Dienstbarkeiten eines Grundstücks – sogenannt beschränkte dingliche Rechte. Den Inhalt zu wissen und die Auswirkungen dieser Rechte auf sein Grundstück zu kennen sind wichtig. Denn ist das eigene Grundstück mit einer Dienstbarkeit belastet, muss man es in einer gewissen Form mit anderen teilen. Das kann zu Konfliktpotenzial führen.

Eines vorneweg: «Meins ist Meins» ist nicht immer sakrosankt. Ist das eigene Grundstück (ob Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum) mit einer Dienstbarkeit belastet, so besteht gegenüber einer anderen Person (Personaldienstbarkeit) oder gegenüber einem anderen Grundstück (Grunddienstbarkeit) eine Last und der Eigentümer muss diese gegenüber der berechtigten Partei dulden.

Der Inhalt der Dienstbarkeiten kann weitestgehend frei festgelegt werden, darf aber den Grundeigentümer selbst nicht von der Nutzung ausschliessen. Damit Dienstbarkeiten ihre Gültigkeit haben, müssen diese öffentlich beurkundet werden (notariell beglaubigt) und im Grundbuch eingetragen sein.

Eine der bekanntesten Grunddienstbarkeiten ist das Wegrecht, welches einem Grundstückseigentümer erlaubt, den Weg eines anderen Grundstückes (meist das Nachbarschaftsgrundstück) zum Erreichen des eigenen Grundstücks zu begehen und zu befahren.

In diesem Fall ist zu erwähnen, dass die Nutzung des Weges eine reine Dienstbarkeit und keine Mitbestimmung in der Gestaltung des Weges beinhaltet, da sich der Weg weiterhin im Eigentum der wegbelasteten Partei befindet. Jedoch ist dem Belasteten untersagt Massnahmen vorzunehmen, welche den Berechtigten in der Ausübung seines Wegrechtes erheblich behindert (z.B. Erstellung einer Barriere oder eines manuellen Einfahrtors).

Wo mehrere Nutzer bestehen kommt immer wieder die Frage nach den Kosten auf. Hier sollte unbedingt im Dienstbarkeitsvertrag die Kostenverteilung im Sinne aller Parteien detailliert ausgestaltet werden. So lassen sich nachträgliche Konflikte möglichst vermeiden.

Die Kosten des Unterhalts beziehen sich dabei auf den werterhaltenden Unterhalt des Weges. Wertvermehrende Investitionen können im gegenseitigen Einverständnis vorgenommen und aufgeteilt werden. Ist dies nicht der Fall, trägt die Lasten in aller Regel der belastete Grundstückseigentümer, welcher durch diese Investition auch einen Mehrwert bei möglichem Verkauf erhält.

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© Staubli & Partner Immobilien GmbH, August 2018